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文/一刀

一般来说,宁波楼市一向是会对外来的房企,有一种天生的好感,坚信房企落地第一个项目都是为了打响名声来的,肯定能做出让市场买单的产品;

但这种观念,随着接二连三的外地房企涌入,随着越来越多的项目上线,逐渐被现实褪去神话的外衣,甚至不少外来房企直接水土不服,吃尽了苦头。

那么,今年落子宁波的长住控股集团,会是哪一种情况呢?我们一起来看一下~

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先来回顾一下,长住控股集团2022年在杭甬两地拿地情况:

宁波

6月30日,宁波市镇海区,长住集团以总价49895.93万元、楼面价9171元/㎡竞得ZH07-01-06地块。于11月28日,领取第一张预售证,均价23478元/㎡。

杭州

4月25日,杭州市临平区,长住控股集团有限公司(以下简称“长住集团”)以总价73907万元、楼面价12425元/㎡竞得崇贤新城崇贤E-2(FG09-R2-01)地块,开盘未知。

长住在杭甬两城楼市高峰期拿地,特别是杭州,于2022年第二批集中供地时成功摘得崇贤地块,当时杭州市场正处于异常火爆的时候,而且长住崇贤地块所在区域,也是杭州公认的刚需板块;

但是开盘时机却有点让人摸不到头脑,像同时拿地的杭州绿城勾庄三子地块,共计3000余套房源,截至2022年11月底均已售罄;

而长住崇贤项目(仅540套)却迟迟未开,一直拖到现在,勾庄、运河新城刚需板块项目都须启动全民营销,直接错过了市场快销的节点。

在房企极致追求现金流,以及杭州楼市极其冷热不均的现状下,快是唯一的出路,长住此举实在是让人捉摸不透,不知道是对板块没信心呢?还是对自己的产品没有信心?

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而在宁波,长住项目有何表现,接下来,住浙小编将从拿地时间、区域选择、入市时间、品牌及产品打造等方面,多维度来分析宁波项目是否成功?

从拿地时间来看,宁波长住竞得镇海地块是宁波2022年二批次集中供地的地块,当时宁波市场刚有回调迹象,长住毅然决然进入镇海;

但落地板块的挑战系数较高,地块所属板块竞争非常激烈,直接竞品就有在售的三里风荷、绿城春风晴翠及未售的宁波轨交·上河新境。

间接竞品,还有区位和配套更优的庄市新盘(保利·和颂文华及明洲·慧澜学府),均可对其形成强有力的竞争。

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数据来源宁波住浙摇号小程序(绿城春风晴翠)

而且从网签数据来看,板块内流量担当绿城·春风晴翠显然是一座难以翻越的大山,从6月开盘以来,网签469套,一直遥遥领先,问鼎镇海每月销冠。

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从入市时间分析,长住6月30日竞得地块,11月28日取得预售证,时隔6月就开盘,速度尚可,可时机略差;

每年年底,基本上都是宁波楼市最残酷的阶段,分销、全民经纪人大行其道。

以三里风荷举例,分销的佣金在4-6.4万/套,长住镇海项目(秋时皓月府 ),虽然首开给到了0.6%(大户型)+1%(小户型)的分销佣金,换算成金额约2-3万/套,这个金额跟春风晴翠全民经纪人金额相近,诚意稍显不足;

合理推测一下,项目首开去化不佳,可能也有这方面的原因,公开资料显示,秋时皓月府首开151套房源,线上登记0组,而有人爆料说项目线下有几十组登记,但是具体去化未知;

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来源于宁波房产信息网

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来源于宁波住浙摇号

但是,据宁波住浙摇号收集到的网签数据显示,截至12月6日,长住秋时皓月府网签数据为0,相较第一批次拿地的建发·缦云项目和同为宁波首秀的伟星·玉堰珑印府项目,差距较大;

据了解,建发·缦云10月15日首开,截至12月6日已网签408套,近30天成交180套;而伟星宁波首秀的伟星·玉堰珑印府,同样于10月15日首开,推出196套房源,截至12月6日已网签186套,表现同样亮眼,充分证明了选择大于努力。

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另外一方面,长住品牌对于宁波人来说相对陌生,既没有代表作,项目体量也较小,共计5幢房源,很难去做小区内部的公共配套;

而且2022年有众多房企出现债务逾期,暴雷声此起彼伏,购房者对于民企开发的楼盘更是抱以存疑的态度。

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楼幢分布图

在产品方面,秋时皓月府打造四个户型,分别是96㎡、102㎡、104㎡、139㎡,首开1、5#楼,销售均价23407 元/㎡,产品整体偏刚需,价格方面也是妥妥的刚需价;

项目装标均价1994.3元/㎡,配备有美的中央空调、环都拓普新风系统、科勒卫浴,没有地暖,对比装标也情有可原,毕竟刚需项目,地暖或许不是必选项。

外墙是大面积涂料为主,局部铝线条为辅,整体中规中矩,对于部分购房者关心的不利因素问题,住浙也整理好了,感兴趣的可以点击下方图片进入小程序查看~

项目红线外不利因素:

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项目不利因素

假设项目放在2021年上半年开盘,或者是另外一种景象,但是没有假如。

对于当下的宁波楼市来说,改善去化良好,刚需项目要不就降价,要不就缓慢续销,而秋时皓月府何去何从?或许时间会给出答案。

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